二手房买卖合同实战解析（六）—— 房子的隐蔽缺陷
二手房买卖合同实战解析系列，以《北京市存量房屋买卖合同》模板为例，把房屋买卖合同一条条拆开，讲一讲那些容易被忽视的内容。
把合同吃透了，朋友们就可以做自己的房产专家了。
本篇是第六篇 ——房子的隐藏瑕疵
二手房标准买卖合同模板中，一般会有房东对房屋权属和具体状况的承诺，承诺房屋可以干净出售，所有影响买卖和使用的因素都已经充分告知。
实际上，这种承诺对买家没有任何保护作用。
房东承诺自己有权卖房，他就真的有权吗？
房东承诺不会一房二卖，他能说到做到吗？
房东承诺房屋没有查封、抵押，查封和抵押就不存在吗？
人们希望卖家诚实守信，善良体贴。房子缺陷，事无巨细，一一说明：
碗柜橱内侧少了两根螺丝，橱柜门有点摇晃；
楼上漏过两次水，有一次还是在大年夜；
隔壁70后单身女青年，每天早上5点钟，闹钟大作，但就是吵不醒她。
事实上，卖家只会关心房款什么时候付清，至于房子，它就在那里，买家自己看。
买家相信这种纸面上的承诺毫无意义，尽调和风控需要自己做好。
本篇讲一讲房子的隐蔽缺陷。
房屋的隐蔽缺陷，主要有3类：
事故房
很多人可能不知道，市场上事故房的绝对数量是不少的。据说北京有记录的就有3000多套。以我的亲身经历，看1个月房子，差不多就能碰到两三套。
特别在北上广深这样的大城市，新房少，二手房多，很多还都是20年、30年甚至更老的楼龄。这么长的时间，多多少少总会有些意外发生。
什么算作事故房？
首先要有意外事故，比如火灾、触电，或自杀、他杀导致的意外死亡。如果因为疾病或者年老自然死亡，包括在屋内举办葬礼，通常不被认定为事故房。
高层坠落造成死亡的，作为坠落起始点的房屋、坠落地的楼下阳台、底层花园通常都要算作事故房。
与事故发生地毗邻的公共区域，如果与房屋不直接相邻，通常不算，但如果直接相邻，是进出房屋的必经之地，或者被房主实际专有使用，比如底层花园之类，就更可能被认为构成事故房，买家可以解约退房。
2. 邻居环境
邻居环境，比如房子附近有垃圾焚烧厂、高压线；楼上经常吵闹，被迫开5年震楼器不管用；对门有XX疾病，经常扰民，等等。
类似的案子，法院往往会判决房东没有义务告知房子以外的情况，不支持买家的诉求。
北京有一个案例，邻居不仅有XX疾病，还还放火自焚，把自己的房子都点着了，公安贴条“封闭火灾现场”。即便是这样，法院还是认为邻居是XX病的证据不足，而且不属于房子本身的情况，没有支持买家退房。
可见，邻居环境更多地需要买家在买前考察清楚。一旦房子买定，想要解约不易。
3. 房屋本身硬件缺陷
严重影响房屋居住属性的缺陷，卖家需要承担责任。包括墙体开裂、漏水、下水管道堵塞，或者存在违章搭建的情况。
需要注意的是，二手房往往使用年限较长，不能以新房的标准要求。质量瑕疵要考虑房屋自然折旧的情况。只有严重不符合房屋使用年限的瑕疵，才有可能要求卖家负责。
另外，房屋的很多瑕疵是外在的，看房时是可以注意到的，这表示买家已经接受了房子的现状，就不能回过头再找卖家。
有些精明的卖家，会在合同约定：“买家对房屋具体情况充分了解，同意按照现状接受该房屋。”这样买家事后发现问题，就更难追责了。
二手房买卖合同实战解析第六课 —— 发现房子的隐藏瑕疵，功夫做在事前。
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